Éclairage sur les locations commerciales et sur les nouveaux « magasins éphémères »

Qui dit activité commerciale dit bien souvent location d’un bien immobilier propice à son exercice. 

Il faut dans ce cas savoir qu’un bail commercial est susceptible de s’appliquer, et ce, dans des domaines d’activité très diversifiés :

  • le commerce de détail, ce qui inclus la livraison de biens mais aussi la prestation de services. Pensons par exemple à une banque, un salon de coiffure, une agence de voyage, etc. 
    Ceci à l’exclusion, donc, du commerce de gros et de semi-gros.
  • l’artisanat, qui consiste en toute prestation essentiellement manuelle, la réparation d’instruments de musique par exemple.

Ensuite, notons que le bail commercial (de même que le bail de logement et le bail à ferme) relève d’une compétence qui a été régionalisée en 2014.
Mais que s’est-il passé depuis lors ?

  • Seule la location de courte durée, pour les magasins éphémères (ou « pop-up stores »), a fait l’objet de mesures spécifiques. En effet, la Région flamande et dernièrement la Région wallonne ont chacune adopté un décret « pop-up », tandis qu’un avant‐projet d’ordonnance similaire suit le processus législatif en Région de Bruxelles-Capitale.
  • Pour le reste, c’est la législation fédérale sur les baux commerciaux (code civil) qui continue de s’appliquer, et ce, tant que les régions n’adoptent pas d’autres mesures spécifiques en la matière.

NOUVEAU : Zoom sur la location pour magasins éphémères

Se lancer dans une activité commerciale passe bien souvent par la conclusion d’un contrat de bail commercial, c’est-à-dire pour une durée de 9 ans minimum. L’objectif d’une telle longévité est de favoriser la stabilité du fonds de commerce ; toutefois, on comprend que tant les locataires que les bailleurs soient demandeurs d’une plus grande flexibilité, en particulier d’une location de plus courte durée, et d’un cadre juridique clair. De même, les vides locatifs ne sont pas non plus une bonne chose pour les centres-villes.

C’est pourquoi la Région flamande suivie par la Région wallonne ont apporté une solution pour les magasins éphémères. Il s’agit de deux décrets très similaires.
Voici les termes exacts du décret wallon (du 15 mars 2018), qui s’applique :

  • au bail,
  • conclu par écrit
  • pour une durée égale ou inférieure à un an,
  • d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble
  • expressément affecté principalement par le preneur ou un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.

Le régime spécifique instauré par ce nouveau décret prévoit la faculté de résiliation et de renouvellement du bail ainsi que la possibilité d’effectuer des travaux de transformation.
Vous trouverez ici davantage d’informations.

Attention : seules les Régions flamande et wallonne ont déjà adopté un tel décret « pop-up ».
La Région de Bruxelles-Capitale, quant à elle, examine un avant-projet d’ordonnance similaire ; en attendant, la législation fédérale reste d’application !

Des primes à la clé

Vous pourriez peut-être ouvrir un commerce éphémère pour écouler votre stock, pour faire connaitre votre marque dans le centre-ville de manière innovante, ou encore pour vous assurer que l’emplacement vous convienne avant de vous engager à plus long terme ?

  • Consultez cette plateforme qui met en contact les propriétaires et les candidats locataires souhaitant développer un magasin éphémère.
  • Vous pouvez même bénéficier de primes dans le cadre de projets spécifiques : renseignez-vous ici

Aperçu de la législation sur les baux commerciaux « classiques »

Voici les baux qui tombent sous l'application de la loi du 30 avril 1951 (code civil) : les baux d'immeubles ou de parties d'immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.

Toutes ces conditions ont été précisées au fil de la jurisprudence, et c’est pourquoi les conseils d’un professionnel sont indispensables en la matière.
Sachez toutefois que lorsqu’il y a bel et bien bail commercial, la loi prévoit un régime spécifique, assez formaliste. En effet, la durée initiale est de 9 ans, avec résiliation anticipée et renouvellement possibles à certaines conditions bien précises. De même, la révision des loyers est elle aussi soumise à une forme stricte. Retrouvez ici davantage d’informations.

Pour diminuer les formalités, le nouveau décret wallon (du 15 mars 2018) prévoit également que, pour résilier anticipativement ou renouveler le bail, il ne faut plus passer par le notaire (acte authentique) ou le juge, mais il suffit d’un acte écrit présenté à l’enregistrement. Cela ne vaut donc qu’en Région wallonne.

Attention au domaine public et au contrat de leasing

  • Prenez garde lorsque le bien que vous souhaitez prendre en location fait partie du domaine public. L’exemple type est un emplacement dans un hall de gare ou dans un parking de la commune. Dans ce cas, vous n’êtes pas protégé par le régime du bail commercial. Il s’agit d’une concession révocable à tout moment, qui ne garantit donc aucune sécurité.
  • Lorsqu’il y a contrat de leasing, la loi sur les baux commerciaux ne s’appliquera pas non plus, car il s’agit avant tout d’une opération de financement. Dans ce cas de figure, un commerçant demande à un organisme financier d’acheter un bien immobilier à un vendeur. L’organisme en devient donc propriétaire et le donne en location au commerçant, en prévoyant généralement dans le contrat qu’il n’assumera pas les obligations classiques du bailleur (entretien, réparations, etc.) telles qu’elles découlent de la loi sur les baux commerciaux. 

Après le paiement de l’ensemble des loyers, le commerçant aura la possibilité de lever une option d’achat pour devenir à son tour propriétaire du bien. Vous trouverez ici plus d'informations.
Cet article ne vous donne qu’un aperçu ; la matière des baux est très complexe, évolue dans le temps et nécessite des conseils professionnels.
Pensez également à toujours assurer votre responsabilité en tant que locataire ou bailleur. Je reste à votre disposition pour en discuter.

Sources :
https://immospector.kluwer.be/newsview.aspx?contentdomains=IMMORES&id=kl2217398&lang=fr
http://www.kluwereasyweb.be/documents/broker-news/201607-broker/20160705-pop-up.xml?lang=fr
http://www.urbanretail.be/index.html
https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/bail-commercial
https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/vente-achat-generalites/leasing-immobilier